وکیل ملکی

تفکیک ملک مسکونی

در حالت اشاعه که مرحله ی ناقص و تکامل نیافتۀ مالکیت است، مالکیت هر یک از شرکا اصالت خود را از دست نداده، بلکه صرفاً در عالم خارج با حق دیگران آمیخته می شود به گونه ای که در هر جزء وجود دارد بدون اینکه بتوان مصداق مستقل و منحصر به فردی برای آن معین کرد؛ برای مثال دو برادری که خانه پدری را به ارث می برند در ذره ذرۀ آن خانه مالکیت برابر دارند اما در هیچ بخشی از آن نمی توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشد، از این رو گفته می شود هیچ یک از مالکان مشاع بدون اجازه و اذن دیگران حق تصرف در مال مشترک را ندارد؛ چرا که با این عمل در حق دیگران نیز تصرف می‌کند، بنابراین اشاعه را نباید با اجتماع ساده حقوق مالکان در یک مال اشتباه گرفت، برای مثال چنانچه شخصی مالک عرصه خانه و دیگری صاحب اعیان موجود در آن باشد حقوق دو مالک در مصداق خانه جمع است، بدون اینکه بین آن دو حالت اشاعه ای وجود داشته باشد.

تفکیک در ارتفاع نیز از حدود چهار دهه اخیر در تهران و شهرهای بزرگ مورد توجه قرار گرفته و با توسعه آپارتمان سازی و ساخت مجتمع‌های مسکونی انبوه به قصد استفاده و کاربری بیشتر از عرصه و اعیان، به قانون و مقررات ثبت راه یافته و اکنون جایگاه ویژه‌ای دارد، به گونه ای که می توان گفت این نوع تفکیک پدیده جدیدی است که به واسطه پیشرفت علم مهندسی و معماری و دستیابی به سازه های فلزی مرتفع در قوانین و مقررات ثبت پذیرفته شده و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به استناد قانون تملک آپارتمانها و آیین نامۀ آن، عمل تفکیک آپارتمان ها را به اجرا در می آورد و بعضاً نیز با صدور دستورالعمل ها و بخشنامه های مفید مشکلات این قانون و تفکیک املاک مسکونی را مرتفع می سازد.

بر اساس ماده یک آیین نامه اجرایی تملک آپارتمانها مصوب اردیبهشت ۱۳۴۷، قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معیّن و یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد و قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلّقات آن ها که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برای شرکاء در خصوص قسمت های مشترک قائل شد. وفق ماده ۳ آیین نامه مذکور، قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکای ملک است هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.

 

تفکیک ملک مسکونی - وکیل ملکی
تفکیک ملک مسکونی – وکیل ملکی

 

کلیه قوانین و مقررات مذکور در قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن در زمان تفکیک اعیانی طبقات و واحدهای مختلف بایستی لحاظ شود و همچنین مورد عنایت و دقت نظر نماینده و نقشه بردار ثبت قرار بگیرد. زمانی که دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه نشده بود، ضوابط و مقررات خاصی به طور ثابت و یکنواخت در مورد نحوه تفکیک آپارتمانها در واحدهای ثبتی وجود نداشت و هر یک از ادارات ثبت با توجه به رویه و روال موجود و استفاده از تجربه های گذشته با سلایق متفاوت اقدام به تفکیک وتنظیم صورتمجلس تفکیکی می‌نمود اما با تدوین دستورالعمل مذکور این مشکل برطرف شده و در حال حاضر همه واحدهای ثبتی با رعایت آن اقدام به تفکیک آپارتمانها و املاک می نمایند.

پس از اینکه برای ملکی پس از طی مراحل قانونی سند مالکیت اخذ شد حدود ۴ گانه اش به لحاظ تعریف و اندازه ها وضع مشخص و معلومی خواهد داشت و این نوع ملاک به دو دسته تقسیم بندی می شوند؛ یا نقشه ثبتی دارند یا اینکه نقشه ثبتی ندارند، در خصوص املاکی که دارای نقشۀ ثبتی هستند، قاعدتاً همه اطلاعات فنی از نظر مساحت، شکل، طول، ابعاد، زوایا و غیره روشن است، اما چنانچه ملک فاقد نقشه ثبتی باشد باز هم با استفاده از تعاریف سند که با ذکر حدود به صورت اجمالی بیان میگردد، می توان موقعیت ملک را شناسایی و عملیات بعدی را انجام داد، امید است با توسل به طرح کاداستر که از سال ۱۳۷۹ به صورت جدی توسط سازمان ثبت به اجرا درآمده، حدود املاک موجود در ایران نیز از سیستم سنتی تعیین حدود که ملاک جداسازی را کوه و ملک دیگران و یا رودخانه و… قرار داده و به تبع آن مشکلات عدیده مادی و معنوی ایجاد میکند، خارج شده و به صورت یک مختصات جهانی سوق داده شود.

 

ماده ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک الحاقی ۱۸/۱۰/۱۳۵۱ تکلیف شناسایی موقعیت املاک و عملیات بعدی آن را بر عهده ادارات ثبت گذاشته و عنوان نموده که به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد.

شایان ذکر است که از میان امور فوق داشتن سند مالکیت شرط لازم جهت تفکیک و داشتن مختصات نیز نقش تسهیل کننده آن را دارد و اشخاص اصولاً برای سهولت انتقال و استفاده بهینه از املاک خود اقدام به قطعه قطعه نمودن (تفکیک) آن می نمایند.

مالکین ملک مسکونی که متقاضی تفکیک ملک مسکونی خود هستند بایستی شخصاً یا به وسیله نماینده و یا قائم مقام خود ضمن تهیه نقشه تفکیکی با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی از متصدی مربوطه فرم تقاضای تفکیک را اخذ کرده و پس از تکمیل مندرجات آن و تایید دفترخانه تقاضا و نقشه را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم بنماید. در خصوص مدارک لازمی که بایستی به اداره ثبت مربوطه ارائه گردد بدانید:

در صورتی که ملک بیش از ۳۰۰۰ متر مربع باشدو یا زمین هایی که به علت هندسی نبودن شکل آنها و یا نداشتن ابعاد در سند مالکیت تعیین ابعاد و زوایای توسط مامور بازدید مقدور نباشد ارائه نقشه برداری که به امضای مجاز رسیده باشد الزامی است.از طرف دیگر در صورتی که ملک مورد تقاضای تفکیک به صورت ساختمان باشد پروانه ساختمانی و پایان کار بایستی ارائه شود.چنانچه ملک فاقد ابعاد باشد نقشه ثبتی ارائه می شود و در صورتی که ملک تفکیک شده باشد صورتمجلس و نقشه تفکیکی ثبت مربوطه ارائه می گردد.

برای استفاده از مشاوره تلفنی و حضوری در زمینه مسائل ملکی می توانید به سایت وکیل ملکی گروه وکلای تهران مراجعه نمایید.

 

منبع: لینک محتوای کپی شده

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *